LMNP ou SCI à l'IS : le comparatif chiffré

Les déficits que vous comblez de votre poche chaque année ne sont pas perdus : ils constituent une créance en compte courant d'associé, remboursable en franchise d'impôt avant l'application de la flat tax sur le boni de liquidation. Ce mécanisme, rarement modélisé, améliore sensiblement le scénario liquidation et est intégré aux calculs ci-dessus.

Quand choisir le LMNP au réel

Le LMNP au réel est le régime de la simplicité efficace. Vous détenez le bien en nom propre, sans société à créer ni capital à immobiliser. L'amortissement du bien et du mobilier vient s'imputer sur vos loyers, ce qui réduit fortement, voire annule, l'impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Ce régime est le choix naturel pour un premier ou un deuxième investissement, quand l'objectif est un complément de revenu faiblement fiscalisé et que vous investissez seul ou en couple. Il conserve aussi un avantage à la revente : la plus-value relève du régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.

Ses limites apparaissent avec l'échelle : au-delà de quelques biens, la gestion en nom propre plafonne votre capacité d'endettement, et les recettes importantes peuvent faire basculer vers le statut de loueur professionnel, aux règles différentes. Un point souvent ignoré des simulateurs : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Le comparateur ci-dessus intègre cette règle, ce qui explique un gain LMNP parfois inférieur à ce qu'annoncent des outils non mis à jour.

Quand choisir la SCI à l'IS

La SCI à l'IS est un outil de construction patrimoniale à long terme. Les loyers y sont imposés à l'impôt sur les sociétés, au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %. Tant que vous ne distribuez pas, aucune fiscalité personnelle ne s'applique : chaque euro de loyer faiblement imposé reste dans la société pour financer le bien suivant.

Elle s'impose dans trois situations : vous investissez à plusieurs, votre taux marginal d'imposition est élevé et rend le nom propre coûteux, ou votre stratégie est d'enchaîner les acquisitions en réinvestissant les excédents. Elle facilite aussi la transmission, par donation progressive de parts.

Son prix : une comptabilité d'engagement obligatoire, environ 1 000 € par an d'expert-comptable, un formalisme juridique réel, et surtout une fiscalité de sortie spécifique, détaillée ci-dessous. La SCI à l'IS se choisit pour la durée, pas pour un coup.

La sortie en SCI à l'IS : liquidation ou réinvestissement

C'est le point que la plupart des comparatifs escamotent : en SCI à l'IS, le résultat final dépend de ce que vous faites après la revente. Le comparateur ci-dessus chiffre les deux scénarios.

Scénario réinvestissement : la société vend, paie l'IS sur la plus-value professionnelle (calculée sur la valeur nette comptable, amortissements déduits), et conserve le produit pour racheter. Aucune fiscalité personnelle ne se déclenche. Sur le cas de référence affiché à l'ouverture, ce scénario produit le meilleur résultat des trois.

Scénario liquidation : vous dissolvez la société pour récupérer les fonds. S'ajoute alors la flat tax de 31,4 % sur le boni de liquidation, son taux en vigueur depuis le 1er janvier 2026. C'est la double imposition souvent reprochée à la SCI à l'IS, et sur le cas de référence, ce scénario est effectivement le moins favorable des trois.

L'écart entre les deux scénarios mesure le vrai coût de sortie de la structure. Si votre horizon est de récupérer l'argent à titre personnel à une date donnée, comparez le scénario liquidation au LMNP, pas le scénario réinvestissement.

Certaines charges ne sont pas saisies directement et sont estimées à partir de votre loyer. La taxe foncière est prise à 6,9 % du loyer annuel et les charges de copropriété non récupérables à 5,52 % du loyer annuel (ordres de grandeur observés sur des biens comparables, hors situations locales atypiques). Le coût d'ameublement, lui, se règle directement avec le curseur dédié. Les frais de notaire sont estimés à 7,5 % du prix d'achat. Les autres charges (assurance PNO, CFE, frais de comptabilité, gestion locative, garantie loyers impayés) reprennent des valeurs de référence. Ces estimations servent la comparaison entre régimes : pour un chiffrage au plus près de votre projet, utilisez l'analyse complète.